Lühike müük vs turu sulgemine
Lühike müük ja sulgemine on kaks kardetud sõna, mida iga koduomanik ei tahaks kunagi kuulda. Samuti ei soovi ükski laenuandja neid vahendeid kasutada. Kuid nende või nende kahe kasutamine muutub vajalikuks siis, kui koduomanik ei maksa EMI makseid panka, kust ta on kodulaenu võtnud. Kuna pankadel on tagatiseks kinnisvara dokumendid, saavad nad oma laenatud kapitali ja kogunenud intresside kaitsmiseks kasutada üht neist kahest vahendist. Pangad ei tegele kinnisvara müügiga ja nad on rohkem huvitatud laenatud raha tagasisaamisest. Kui aga asjaolud on sellised, et nad tunnevad, et majaomanik ei pruugi olla võimeline oma raha tagasi maksma, kasutavad nad neid võimalusi.
Lühimüük
Lühike müük on protseduur, mis võimaldab koduomanikul müüa oma kinnisvara (kui ta on rahalises segaduses ega suuda pangale raha maksta) ja vältida sundmüügist. Koduomanik müüb maja tema tasumata laenusummast väiksema summa eest ja maksab laenuandjale. Laenuandja nõustub ülejäänud laenu unustama ja aktsepteerib müügitulu lõppmaksena. Põhjus, miks seda nimetatakse lühikeseks müügiks, on see, et müügist saadav tulu jääb alla maksmata laenusumma. Lühikeseks müük saab toimuda ainult siis, kui pank on valmis summa vastu võtma ja puudujäägi unustama.
Näiteks kui tasumata laenusumma on 200 000 USD ja lühikeseks müügitulu on 175 000 USD, võib pank otsustada selle summa lõppmaksena aktsepteerida ja seejärel saab majaomanik oma maja maha müüa.
Kui pank arvab, et kinnisvara ei saa sellest rohkem välja tuua või kui piirkonna inimesed otsivad uut kodu või kui vara väärtus on langenud, võib ta aktsepteerida lühikeseks müüki.
Kontrollimine
Kui majaomanik on jätnud oma maksed rikkumata ja pank tunneb, et ta ei suuda pangale võlgnetavat raha tagasi maksta, võib ta pöörduda sundraha aresti poole. Tegemist on kohtumenetlusega, milles pangale jääb õigus maja maha müüa ja müügilt saadud tasu tagasi saada. Kui maja müüakse rohkem kui pangale võlgnetav summa, makstakse vahe laenuvõtjale tagasi. Kinnivõtmise korral ei kaota laenuvõtja mitte ainult oma eluaset, vaid kannatab ka tema krediidivõimekuse osas põrutus ja tema krediidiskoor väheneb vähem alt 200-300 punkti. See tähendab, et ta ei saa lähiajal uut laenu taotleda. See on põhjus, miks iga majaomanik püüab iga hinna eest vältida sundraha sulgemist ja püüab pangaga läbi rääkida, et laenutingimusi muuta, et laenu tagasimaksmine oleks lihtsam.
Erinevus lühikeseks müügi ja sulgemise vahel
Mõnes mõttes on nii lühikeseks müük kui ka sundraha sulgemine vahendid, mis aitavad laenuvõtjal oma rahalisi kohustusi kuidagi täita, kui ta on rahaliselt rikutud ega suuda pangale tagasi maksta. Kuid nende kahe vahel on palju erinevusi, mis on järgmised.
Kui pank nõustub lühikeseks müügiga, on see igale juba hädas olevale majaomanikule soodne tehing. Kuid tegelikult on isegi selle lühikese summa eest raske ostjat leida. Enamikul ostjatel kulub otsustamiseks aega ja nad ei ole nõus küsitud hinda maksma, mis muudab selle majaomaniku jaoks keeruliseks. Pank võtab arestimise korral vastutuse maja müüa ja lubab koduomanikul menetluse ajal majas viibida 4-12 kuud. Sel perioodil ei pea majaomanik pangale maksma raha, mis on tegelikult sääst, mida saab kasutada ülekandeks, kui ta peab maja vabastama.
Nii lühikeseks müügi kui ka sulgemise korral on koduomaniku krediidiskoor drastiliselt vähenenud. Kui aga lühikeseks müügi korral saab koduomanik osta kinnisvara 2 aasta pärast, siis arestimise korral ei saa ta järgmise 5-6 aasta jooksul liikuda.
Kokkuvõte:
Lühike müük on protseduur, mis võimaldab omanikul müüa oma kinnisvara, millelt ta on laenu saanud, ja tasuda laenuandja ees tasud.
Lühiseks müügi korral on müügihind väiksem kui tema tasumata laenusumma, kuid laenuandja nõustub sellega nõustuma viimase maksena.
Kuna müügist saadav tulu jääb tasumata laenusummast väiksemaks, nimetatakse seda lühikeseks müügiks.
Kontrollimine on kohtumenetlus, mille käigus pank jätab endale õiguse müüa kinnisvara, millelt omanik on laenu võtnud, ja saada müügilt tagasi oma tasud.
Kui müügihind on tasumisest suurem, maksab pank laenuvõtjale jäägi kinni.
Mõlemal juhul kaotab omanik oma vara ja krediidivõime, kuid krediidiskoori vähenemine arestimise korral on suurem kui lühikeseks müügi korral.
